임대차계약시 소중한 보증금을 지키기 위해서는 최우선변제권에 대해 정확하게 알고계셔야 합니다.
최우선변제금액과 보증금 범위도 수시로 변동하고 헷갈리는 부분도 있으니 이참에 최우선변제권에 대해 정확하게 공부하시기 바랍니다.
1. 최우선변제권이란?
최우선변제권은 주택임대차보호법에 의하여 거주하는 임차주택의 경/공매시 소액임차인의 보증금 중 일정금액을 다른 권리보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리입니다.
경매배당순위
1) 경매집행비용
2) 경매 부동산의 필요비와 유익비
3) 소액임차인의 최우선변제금 / 선순위임금채권 (3개월 급여, 3년간 퇴직금)
4) 순위배당 (당해세 (법정기일) / 근저당권 / 우선변제권 등)
5) 2순위로 변제되는 임금 등을 제외한 기타 임금 등 근로관계로 인한 채권
6) 일반 조세채권
7) 각종 공과금 (건강보험, 연금보험 등)
8) 일반채권 (가압류, 가처분 등)
최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 부동산 낙찰가격의 1/2범위 내에서 일정금액을 가장먼저 변제 받게됩니다.
(1/2초과하는 금액은 보호받을 수 없습니다.)
최우선변제권의 성립요건은 아래와 같습니다.
1) 보증금이 일정금액 이하일 것 (소액임차인일 것)
2) 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도+전입신고)을 갖출 것
3) 배당요구 종기일까지 배당요구를 신청할 것
2. 소액임차인의 범위
최우선변제권은 모든 임차주택에 대해 적용되는 것은 아닙니다.
위에서도 설명드렸듯이 보증금액이 일정금액 이하여야합니다.
최우선변제금액도 지역마다, 시기마다 금액이 다르기 때문에 적용되는 기준을 잘 확인하시어야 합니다.
2023.12월 기준 소액임차인의 범위와 최우선 변제금액은 아래와 같습니다.
경기도는 지역마다 소액임차인 범위와 최우선변제금이 다릅니다. ('시'마다 보증금액기준과 최우선변제금이 다르기 때문에 본인이 계약하는 지역의 기준금액이 얼마인지 정확하게 확인하셔야 합니다.)
용인 같은 경우 소액임차인 보증금은 1억4천500만원 이하여야하고, 1억4천500만원 이하일 경우 최우선변제금 4,800만원까지 보호받을 수 있습니다. (당연한 소리지만 보증금이 1억4천500만원을 넘을 경우 최우선변제권 보호를 받을 수 없습니다.)
서울의 경우는 '구' 상관없이 전 지역의 조건이 동일하며, 보증금이 1억6천500만원 이하일 경우 5,500만원까지 최우선변제금액 보호가 가능합니다.
소액임차인 범위와 최우선변제금은 언제든 변경될 수 있으니 관심갖고 확인하셔야 합니다.
확인하는 방법은 아래와 같으니 참고바랍니다.
1) 인터넷등기소 사이트에 들어가서 아래 '소액임차인의 범위 안내' 를 클릭합니다.
2) 지도에서 해당지역을 클릭합니다.
3) 지도를 누르시면 아래사진처럼 기준시점마다 임차인 보증금 범위와 최우선변제금 금액 확인이 가능합니다.
과밀억제구역은 아래 사진과 같으니 참고해서 본인이 알고싶은 지역의 임차인 보증금 범위와 최우선변제금 확인하시면 됩니다. (아래 사진보시면 과밀억제권역은 고정되어있는것이 아니라 변동되는 것이고 인터넷등기소 사이트에서 확인 가능하오니 참고바랍니다.)
3. 전세사기관련 주의사항
최우선변제권 관련해서 가장 주의할 점은 최우선변제권이 적용되는 기준일 입니다.
임차인이 최우선변제금을 받을 수 있는 기준일은 임대차계약일이 아니라 선순위 권리가 있는 기준일입니다.
예를들어 23.12월 임대차계약 후 전입했다고 해서 이 날짜 기준으로 최우선변제 권리를 부여받는 것이 아니라,
선순위 근저당이 20.11에 있다고 가정하면 이 선순위 근저당이 설정된 날 기준으로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.
그러므로 소액임차보증 금액이 달라지고 최우선변제금 금액도 달라지게 되니 임차인이 계약하려는 주택에 선순위 근저당권이 설정되어있다면 해당 일자기준으로 알아보고 계약해야 최우선변제금 보호를 받을 수 있습니다.
ex) 현재날짜 23.12.09 / 주택 지역은 서울 / 20.03.03 기준 소액임차보증금 1억1천만원, 최우선변제금 3,700만원
아파트 등기부등본상 근저당권 설정되어있음. 근저당 설정일 20.03.03
임대차계약 보증금 1.2억원, 23.12.09 임대차계약체결
→ 위 조건일 경우 최우선변제금을 받을 수 없습니다. 선순위 근저당이 20.03.03에 설정되어있으므로 소액임차보증금 기준일은 20.03.03입니다. 그 당시 소액임차보증금기준은 1.1억원이고 현재 가입한 보증금 금액은 1.2억원으로 1.1억원을 초과했기 때문에 최우선변제권을 보호받을 수 없습니다. (23.12.09 기준 소액임차보증금은 1억6천5백만원)
물론 임대차계약한 주택에 선순위권리가 없다면, 임대차계약일 기준으로 최우선변제 권리를 부여받게됩니다.
위 예시처럼 혹시 선순위근저당권이나 선순위 권리가 있다면 그 당시 기준으로 소액임차보증금을 알아봐야하기 때문에 주의하셔서 확인하셔야 합니다!
전세사기 관련한 범죄가 끊이질 않고있습니다.
개인의 전재산과 다름없는 소중한 임대차보증금을 지키기 위해 부동산 상식들은 꼭 공부하셔서 피해입지않기 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 다음에도 좋은 정보로 다시 찾아 뵙겠습니다.
감사합니다. ^^
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