신탁 뜻, 신탁거래 주의할 점

오늘은 부동산담보신탁에 대해 알려드리겠습니다.

신탁거래는 일반적이지 않지만 부동산소유자가 대출을 조금이라도 더 받기위해 하는 경우가 종종 있기 때문에 간단한 내용은 정확하게 알고계셔야합니다.

신탁 뜻, 신탁용어, 신탁거래 주의할 점에 대해 차근차근 안내드리겠습니다.

 

신탁 뜻, 신탁주의할 점

신탁 뜻, 용어 설명

 

부동산신탁에는 여러가지 종류가 있지만 일반인들은 부동산담보신탁에 대해서만 알고 계셔도 충분합니다.

 

□ 부동산담보신탁

 

부동산담보신탁이란 부동산의 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁한 후 우선수익권증권을 발행하여 이를 담보로 자금을 대여하는 제도를 말합니다.

즉, 부동산신탁회사는 신탁계약을 체결하고 신탁부동산을 담보력이 유지, 보존되도록 관리하다가 실제소유자가 금융기관에서 대출받은 금액을 전부 상환하면 신탁계약을 해지하고 대출금을 갚지 못하면 부동산을 처분하여 그 대금으로 우선수익자에게 배당을 하게 됩니다.

따라서 부동산담보신탁은 원소유자, 신탁회사, 우선수익자간의 협약체결이 선행되어야 합니다. (신탁계약)

 

국내에는 여러 부동산 담보신탁회사가 있습니다. 대표적인 신탁회사는 아래와 같습니다.

한국토지신탁, kb부동산신탁, 하나자산신탁, 생보부동산신탁, 국제자산신탁, 코람코자산신탁, 무궁화신탁, 한국자산신탁,대신자산신탁, 대한토지신탁 등

 

 

 

 

□ 신탁용어정리

 

위탁자	실제부동산 소유자
수탁자	신탁회사
우선수익권자	자금대여자 (일반적으로 금융기관)
환가방법	공매

 

 

□ 신탁의 장점

 

- 신탁계약을 이용하여 금융기관 대출이용시 더 많은 대출을 받을 수 있음 (건물에 경우 방공제를 안하기 때문)

- 신탁 담보부동산 보호가능 (소유자가 신탁회사로 되어있어서 일반적인 강제집행이 제한됨)

다만, 예외적으로 신탁계약 전의 원인으로 발생된 권리에 기한 경우 강제집행이 가능할 수 있습니다.

(신탁법 제22조 참조)

신탁법 제22조

- 신탁등기된 담보물건 세금압류 불가 (단, 국세 및 지방세 댕해세는 압류가능)

 

부동산담보신탁계약 확인하는 법

 

부동산담보신탁계약을 하기위해서는 해당부동산의 신탁원부를 확인해야합니다.

부동산등기부를 발급해보면 아래 사진과 같이 소유자는 신탁회사이고 신탁원부라고 되어있는 부분을 확인하실 수 있습니다.

신탁되어 있는 등기부등본 예시

 

위 등기부등본을 보면 23년 2월 24일 신탁계약이 체결되었고 2023년 3월 2일 소유권이전 접수가 되어있는 것을 확인하실 수 있습니다. 

소유자는 수탁자 신영부동산신탁주식회사이고 아래 신탁원부 번호가 기재되어있습니다.

신탁원부를 발급하여야 신탁계약에 대한 정보를 확인하실 수 있습니다.

 

신탁원부 첫 장

 

신탁원부를 발급하는 방법은 2가지 입니다.

 

1. 등기소 내방하여 발급받는 방법

가장 일반적인 방법입니다.

어느 지역이든 등기소가 근처에 있기 때문에 직접내방하여 발급하면 됩니다.

단, 기계로 발급은 되지 않으므로 참고하시기 바랍니다.

 

 

2. 인터넷으로 발급하는 방법

원칙적으로 인터넷으로는 신탁원부 발급이 불가합니다.

하지만 민간대행사로 보이는 인터넷 업체를 통해 신탁원부발급이 가능합니다.

단, 수수료가 7천원 이상으로 비싼편이오니 등기소 내방하여 발급받는 것이 더 좋아 보입니다.

 

신탁원부 인터넷발급

 

 

부동산담보신탁 주의할 점

 

□ 신탁부동산 임대차 계약시

 

신탁부동산을 임대차 계약할 때에는 특히 조심하셔야 합니다.

일단 원칙적으로 임대차계약시 임차인은 수탁자(신탁회사)와 임대차 계약을 체결하는 것이 원칙입니다.

다만 신탁회사와 거래하는 것이 실무상으로는 어렵습니다.

그래서 위탁자(실제 소유자)와 거래하는 것이 일반적인데, 위탁자와 거래를 하기 위해서는 신탁사와 우선수익자(금융기관)의 동의서가 필수입니다.

신탁사와 우선수익자 동의서가 없으면 주택임대차보호를 받을 수 없으니 항상 명심하시기 바랍니다.

 

 

□ 신탁부동산 매매 계약시

 

매매계약을 할 때는 신탁원부를 발급받아 실제소유자가 누구인지 확인하여야 합니다.

실제소유자와 매매계약을 체결하였다면 신탁사와 우선수익자에게 잔금일자를 확인해주어 해당 날짜에 신탁말소, 소유권이전이 가능한 지 확인을 하여야합니다.

(해당 업무는 법무사가 처리해줍니다. 다만, 신탁말소를 하려면 신탁회사 신탁해지 서류가 필요한데 이 서류가 당일 발급이 어렵습니다. 미리 잔금날짜를 공유하고 잔금일에 모든 절차가 처리될 수 있도록 신탁회사, 금융기관, 법무사, 부동산중개인 등 모든 이해관계인과 미리 공유하여 업무가 차질없이 진행될 수 있도록 철저한 준비가 필요합니다.)

 

□ 신탁부동산 대출받을 때

 

금융기관에서 담보대출을 받을 때에는 근저당 설정하는 방법과 부동산담보신탁하는 방법이 있습니다.

일반적으로 근저당설정을 주로하지만 부동산담보신탁으로 대출받는 경우도 있습니다.

위에 설명드린 것 처럼 부동산담보신탁으로 대출을 받을 경우 대출을 조금 더 받을 수 있고 담보물에 압류 등이 제한되어 여러 이점이 있습니다.

하지만 부동산담보신탁은 신탁수수료가 별도로 발생하고 연체가 발생되어 담보물 처분 시 근저당 경매보다 빠르게 진행되어 담보물이 공매될 위험이 있습니다.

(신탁수수료 주체는 금융기관이지만 늘어난 비용을 금리나 수수료 등으로 고객에게 전가시킬 수 있음)

 

부동산

 

오늘은 신탁 뜻, 신탁 시 주의할 점 등 부동산담보신탁에 대해 알아봤습니다. 

신탁을 처음 접하면 생소한 점이 많지만 정확하게 내용을 알고 거래하여야 손해를 입지 않습니다.

사회초년생이나 임대차 거래를 처음 하시는 분들은 신탁부동산은 처다보지 않는 것이 나아보입니다.

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.다음에도 좋은 정보로 다시 찾아뵙겠습니다.감사합니다. ^^

 

2023.12.03 - [부동산정보] - 전세사기예방, 당해세 꼭 확인하세요.

전세사기예방, 당해세 꼭 확인하세요.