등기부등본 알아보기 [등본발급, 권리분석]

오늘은 부동산 등기부등본에 대해 알아보겠습니다.

정확한 명칭은 등기사항전부증명서이며, 발급하는 방법부터 보는 법까지 알아보는 시간 갖도록 하겠습니다.

 

등기부등본 발급 및 보는 법

 

 

1. 등기부등본 발급하려면? 

 

1) 대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트로 들어갑니다.

 

대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트

 

등기부등본 발급하러가기

 

 

 

2) 회원가입을 합니다.

 

3) 부동산 등기 열람 / 발급(출력) 화면으로 들어갑니다.

 

4) 해당 칸에 발급하고자 하는 부동산의 주소를 입력합니다. 

ex) 신현동 45-1 또는 수정로 319, 1405호 

 

 

열람하기

 

5) 결제 후 출력

 

결제

 

2. 등기부등본 보는 법

 

등기부등본은 크게 세 가지로 항목으로 구성되어 있습니다.

 

1) 표제부

 

표제부는 부동산에 대해 설명을 해주는 부분입니다.

아래 사진은 집합건물에 대한 등기부등본입니다. 맨위에 부동산의 주소가 나오고 표시번호 1에서는 건물의 구조와 전용면적에 대해 나타내고 있습니다.

또한 아래 표시번호 1은 해당 호수의 토지 지분을 나타내고 있으며, 등기부등본에서 확인했을 때 대지권비율은 1100.2분의 10.3062로 대략 3평정도로 확인됩니다.

 

2) 갑구

 

갑구는 해당 부동산의 소윤권에 관한 사항을 나타냅니다.

현재 아래 등기부등본상의 소유자 인적사항과 매매시점, 거래가액등을 확인 할 수있습니다.

밑에 예시 사진은 유효사항만 출력하였으며, 해당 부동산의 전체 히스토리를 알고 싶으시다면 등기부등본 발급 시 말소사함포함으로 발급하시기 바랍니다.

 

3) 을구

 

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 나타냅니다.

은행에서 대출을 받거나 개인간의 거래로 채무가 발생 시 보통 근저당설정계약을 맺습니다. 근저당 설정계약을 맺고 등기를 하게되면 을구에 나타나게 되며 채무자, 근저당권자, 채권최고액에 대해 알 수 있습니다.

채권최고액은 보통 대출금액의 110% ~ 130%까지 설정하게되며, 금융기관마다 차이가 있습니다.

(보통 대출금액보다 채권최고액이 높으니 정확한 대출금액을 확인하기 위해서는 채무자에게 금융거래확인서를 요청해서 확인하여야 합니다.)

 

등기사항전부증명서 (등기부등본)

 

 

 

 

 

3. 간단한 권리분석

 

요즘 전세사기 및 부동산 관련 사기가 많이 늘어나고 있습니다.

부동산에 대해 잘 모르거나 귀찮다는 이유로 권리분석을 꼼꼼하게 하지 않으면 소중한 자산을 지킬 수 없습니다.

 

먼저, 부동산 등기부등본은 공신력이 없습니다.

그렇기 때문에 부동산 등기부등본을 믿고 정상적인 거래를 하였어도 잘못된 상대방과 거래를 하게된다면 법으로 보호받지 못합니다. 공신력에 대한 문제는 과거부터 끊임없이 문제로 지적되었지만 쉽게 법제화 되지 못하고 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 등기부등본은 부동산 권리관계를 확인하기위해 필수 서류입니다.

부동산을 매매하거나 전세로 전입을 하게 된다면 해당 부동산의 등기부등본을 발급하여 표제부/갑구/을구를 확인해야합니다.

 

갑구에서 소유자를 확인하고 신분증을 대조하여 이상여부를 체크합니다. (이 때 가능하다면 신분증 진위여부를 확인해 보는 것이 정확합니다. 정부24 홈페이지에서 확인가능하며 ARS 또는 인터넷에서 진위확인 가능합니다.)

소유자를 확인했다면, 소유권이외의 권리들이 있는지 확인합니다. 

ex) 가처분, 가등기, 압류 등 (당연히 갑구에는 소유권 이외의 권리들이 있어서는 안됩니다.)

 

을구에서는 근저당권, 임차권, 전세권 등 어떠한 권리들이 설정되어 있는지 확인하셔야합니다. 

전세계약을 통해 전입 예정이면, 을구에 설정된 권리보다 후순위가되어 권리관계에서 뒤로 밀려나게 됩니다. 혹시나 부동산이 경매로 넘어가게 되면 먼저 설정된 권리들의 뒤쳐져 배당을 못받게 됩니다.

따라서, 전세로 들어가려는 집에 근저당설정이나, 전세권 등 선순위 권리가 있다면 이러한 집은 전세계약 리스트에서 배제하시고 혹시나 너무 집이 맘에 들어 꼭 계약을 하고싶으시다면 월세로 계약하시기를 추천드립니다.

 

주택임대차보호법에 의하여 용인시 기준으로 보증금액이 1억4,500만원 이하일 경우 4,800만원까지는 무조건 법으로 보호해줍니다. 따라서 혹시나 부동산이 경매로 넘어가더라도 4,800만원까지는 법으로 보장해줍니다.

 

 

오늘은 등기사항전부증명서(등기부등본)에 대해 알아보았습니다.

요즘은 유투브나 블로그를 통한 정보 전달이 빨라서 다들 잘 아시는 내용이겠지만 다시 한 번 상기하시고 디테일하게 공부하셔서 사기피해 당하지 않도록 조심하시기 바랍니다. 

 

다음에도 좋은 정보로 다시 찾아뵙겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.